最近、リースバックという言葉をよく聞くようになりました。
リースバックとは、どのような制度で、メリットやデメリットは何なのでしょうか。
今回は、このリースバックを解説します。
目次
もともとは住宅ローンを延滞した時の対策
リースバックは、住宅ローンを延滞して自宅を売却せざるを得ない時に、何とか自宅に住み続けるために考え出された仕組みです。
通常、金融機関は住宅ローンの延滞が恒常的に6か月以上続くと、正常復帰は困難と判断し、自宅を売却してその売却資金から、住宅ローンの残債全額を回収しようとします。
これが、昔から行われている「競売（けいばい）」であり、買受人が現れると買受人が所有権を取得し、住宅ローンの債務者は出ていかざるを得ません。
しかし、競売においても不動産業者が買受人となることもあり、競売で物件を安く取得し、それをそのまま住宅ローンの債務者に賃貸することも行われてきました。
これは、リースバックの仕組みと変わりませんが、競売まで行ってしまうと、買受人と債務者の間に何の信頼関係もないため、賃貸借（リース）契約が成立するには高いハードルがありました。
任意売却という制度の中で、お互いの信頼関係を構築
そこで、リースバック業者は競売の前に行われる、債務者自身が自宅を売却して住宅ローンの残債を返済する、「任意売却」という制度に注目しました。
この任意売却は、債務者が自ら市場価格に近い値段で自宅を売却できます。
そのため、競売よりも高い売却価格が期待でき、任意で売却しているため、債務者自身も自宅の売却には覚悟が出来ています。
しかし、この任意売却はあくまで普通の不動産取引ですから、不動産業者に売却を依頼することが通常です。
そこで、リースバック業者は不動産を買い取るだけではなく、その後も債務者とリース契約を結ぶことを説明し、安く物件を手に入れると同時に、賃料収入も得る方法を考え出しました。
また、債務者にとっても賃料さえきちんと支払っていれば、自分名義の自宅でなくても、現在と同じ生活ができるというメリットがあります。
リースバック業者は、2度おいしい
このように、延滞している債務者に近づくことで、大手のリースバック業者は急成長しています。
リースバック業者は、まず債務者とリース契約を結ぶことが条件になりますから、債務者と信頼関係を構築しやすく、通常の市場価格よりも安く物件を手に入れることができます。
また、リース契約を結びますが、元は延滞している債務者なので、賃料などは市場価格よりも高い賃料を取ることができ、賃貸借契約ではなくリース契約とすることで、解約が容易にできるようにしています。
最後に、債務者がリース契約で債務不履行を起こした場合は、退去せざるを得ず、安く手に入れた物件を売却して利益を得ることができるのです。
契約するときには、充分に精査することが必要
いろいろな事例で利用可能とありますが、実際の所は、住宅ローンで延滞している債務者が利用の中心です。
甘い言葉をかけられると、ついついその話に乗ってしまいがちですが、売却は仲介よりも値段が下がることや、どの程度の賃料が妥当なのかなどを、金融機関の管理担当者に相談してみるとよいでしょう。
場合によっては、普通に仲介で任意売却して、その後別の場所で賃貸生活した方が、有利な場合も多いからです。
延滞している債務者の多くは、自宅にこだわりすぎるが故に、失敗している事例が多いように感じます。
第三者への相談を、忘れないようにしてください。（執筆者：1級FP技能士、宅地建物取引士 沼田 順）
